经营性物业贷款

经营性物业抵押贷款是指向具有合法承贷主体资格的法人物业所有权人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以包括但不限于该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。

贷款对象：

适用于经有权部门批准成立、依法登记注册、实行独立核算的企业法人，其拥有或购置的经营性物业已经投入商业运营，并对该物业有独立的占有权和处置权。

贷款用途：

1、购置、建造或大修理经营性物业；

2、置换用于建造或购置经营性物业的公司、股东、关联公司借款等负债性资金；

3、物业经营期间的配套周转性资金需求。

办理条件：

借款人除须具备本行贷款业务的基本条件外，还应满足以下要求：

1、属于商业地产开发业绩优良、物业经营管理经验丰富，且招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户；

2、在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录；

3、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书及其土地使用权证书（获得土地使用权证的方式为国有出让土地）；

4、同意签订项目资金监管协议，承诺用于抵押的物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在本行办理，接受本行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管；

5、不受理以下借款申请：

①用途涉及国家明令禁止的投资领域；

②偿还其他银行不良贷款或其他违规债务；

③属流动资金用途的，超出借款人经营许可范围；固定资产用途的，不能提供合法购置、修理固定资产的证明文件；

④不符合本行贷款要求的其他情况。

贷款额度：

1、贷款用于购置物业的，借款人首付款比例不低于50％，即贷款额度不得超过50％；贷款用途为大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的，贷款额度一般不得超过上述大修理或周转资金需求的60％，最高不超过70％；贷款用于置换第三方负债的，贷款额度不得超过拟置换负债金额，且不得超过物业建造或购置总投资的50％。

2、贷款最高额度不得超过经本行认可的抵押物价值的60％。

3、根据经营性物业预测现金收入（剔除已预付租金）合理核定贷款额度，确保物业经营现金流足以覆盖每期还款本息。

4、抵押物的价值必须由具有建设部颁布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。经营性物业抵押贷款额度一般为一次性额度，额度随分期还贷计划逐步递减。

贷款期限：

贷款期限一般为5年，最长不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限；贷款期限届满，抵押物业仍应具备合理剩余使用年限，一般不得少于10年。

贷款利率：

①贷款利率及浮动幅度按照中国人民银行规定的利率政策以及本行的有关贷款利率管理规定执行。

②1年以内（含）期限的贷款结息为利随本清；1年以上期限的贷款，逐月归还贷款本息。如遇法定利率调整，于次年1月1日起开始按相应利率档次执行新的利率。

需要提供的资料：

1、借款人董事会或有权决策机构同意借款并同意以经营性物业抵押的授权；

2、经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书；

3、借款人对外出租的有关协议、合同；

4、本行要求提供的其他证明文件和材料。

贷款流程：

贷款申请—→调查评估—→授信审批—→签订合同—→抵押登记—→物业保险—→贷款发放—→贷款偿还